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| 肖郎看房：房地產的真相（肖郎） | 2012 / 08 / 27 |
關於房價預測
房 價不可能永遠漲，也不可能永遠跌，它一定會是螺旋式上升。所以，N年前就說房價會跌百分之三十或 一半的人，在房價已經翻了若干倍之後跌了百分之二十，他就說N年之前他就判斷對了趨勢，我只能佩服他的臉皮。換句話說，唱空房地產看跌者永遠是對的，最多 就是預測的時間早了一些。但如果你在N年前聽了他的建議把房子賣掉去租房的話，我估計你會悔到腸子都青了。
房地產的本質是合法的財富掠奪
樓 市其實沒什麼好分析的，就是一場財富大掠奪...全世界包括中國和美國超發的貨幣氾濫，絕大多數 到了少部分人手裡，不管是加幣還是美元10年後貨幣購買力至少下降50%，假定加拿大是800萬個家庭家庭，每個家庭存款兩萬，貨幣貶值50%就共損失 800億財富！這些財富不會憑空消失！全部被獲得超發貨幣的部分人和掌握資源的人以房產的形式掠奪到自己名下！
俗 話說「衣食住行」，在衣食上面少數人不能對大部分人掠奪的太厲害，否則許多人沒吃沒穿的社會會很 不太平。「行」指的是工業產品汽車等，科技的不斷進步可以使其不斷生產和不斷降低成本。而住則是人人都需要的，但土地資源卻是有限的，通過控制有限資源就 可以達到壟斷、控制定價權和制定遊戲規則，從而可以達到合法掠奪的目的。
房地產的資金遊戲：經濟越不景氣，房價就越會不斷地漲。
經 濟學家郎咸平說種中國大陸房地產過高 是因為投資經商環境全面惡化，製造業的迴光返照造成的流動性過剩 。肖郎也認為加拿大房地產的本質問題是經濟環境不景氣，經商和投資環境惡化，資金沒有更多的去處只能投入在房地產業。所以在整體經濟越蕭條和越不景氣的時 候，房地產反而越安全。在做其他產業可以獲得更多回報的時候，房地產的下跌則越有可能發生。
錢越沒地方去就越會投入到資源行業裡去，而房地產則是一個相對投資門檻不高掌控相對容易退出方式多樣的資源行業。在目前加拿大的經濟形式下，你如果有一筆資金不想存在銀行裡貶值，你不買房還有更多的好選擇嗎？
房地產的真相：兔子窩為什麼那麼貴？
兔 子通過勤勞致富有20元錢存在老鼠開的錢莊裡。兔子打算拿這20元錢建一個小窩，但是這點錢不夠 啊，於是他找烏龜來說明。烏龜是搞工程的，他想在兔子身上掙更多的錢，於是找來當投資顧問的狐狸想辦法。狐狸說：這好辦。於是找來管地盤的狼，開錢莊的老 鼠一起來商議。結果烏龜從老鼠那裡借來100元，用30元買了狼的地，花了30元把兔子窩蓋好，花了20元給了狐狸諮詢服務費。兔子沒有地，只好求烏龜把 窩賣給它，烏龜要價120元。兔子說只有20元買不起，這時候狐狸說服兔子去向老鼠借錢；老鼠答應借100元給兔子，前提是要他連本帶利還160元，可以 分25年還清，並且產權證拿來抵押。結果成交。
兔子到最後總共花了180元買來了兔子 窩，比地價加建設成本高了3倍，兔子努力二十五年去掙錢還 貸。在這場交易裡面，狼，老鼠，狐狸還有烏龜都掙了錢。以後他們就如法炮製，造了更多的房子賣給兔子。久而久之，狐狸和部分聰明的長耳兔想賺更多的錢，到 老鼠那裡貸了好多好多的款，把烏龜蓋的兔子窩大部分都買下來，然後以更高的價格賣給了其他兔子。這樣大部分兔子的還貸壓力就越來越大，吃的越來越差，連小 兔子也不敢生了。由於兔子的數目越來越少，狼覺得這樣下去自己沒有兔子肉吃了，非餓死不可，於是想辦法，狼採用了狐狸的建議，允許其他地方的兔子移到這裡 來，但其他地方來大部分都是有經驗的喜歡買兔子窩的長耳兔，從而進一步推高了兔子窩的價錢。於是買不起兔子窩的兔子只好租窩住，尤其差不多有50%的兔子 來租窩，所以窩也不夠租的，窩的租金也漲上來了，20元也只夠租3年，租金上來後那些窩多的狐狸和長耳兔還有造窩的烏龜越發把兔子窩賣得貴，狼也提高了土 地價格，這樣一來，兔子窩就越來越貴了。
這個寓言小故事告訴我們當剛性需求、生產者、投資者、投機者和政府利益都交集在一起的時候，資源的哄抬物價就很容易發生。
房地產行業的投資本質是金融，是一種杠杆投資。
「房地產首付比例」本質上與金融期貨、商品期貨的「保證金比例」一樣，如果在房價上升時大量買進則可能獲得超額利潤；如在房價下降時大量買進則很可能導致金融危機，但只要你可以按時支付按揭款項，你不會被強制平倉而可以等待另一個上升週期的到來。
當 預期標的價格上升時，行為人將「做多」。如果標的實際價格走勢與預期價格走勢一致，則當事人將獲 得成倍的收益。即當某個房產投資者按照兩成首付購買100萬元房產，即他首付為20萬元，他預期的價格是一年上漲20％，如果一年後實際房產價格上漲 20％，那麼他將拋售房產，其投資收益是100％。當某個房產投資者按照兩成首付購買100萬元房產，即他首付為20萬元，如果一年後實際房產價格下跌 20％，按道理他已經全部虧損，但房地產的好處是只要他能按時支付按揭款他仍可以繼續持有這個房屋，並可以通過出租和分租等行為來分擔其按揭款直到市場再 次復蘇為止。
經常有人會爭論到底是投資股票、期貨、基金還是某些理財產品好還是買房好？在肖郎看來，沒有比投資房地產更加利潤高而且風險低的金融品種了。有錢還是買房好。
房地產市場長時間小幅度上漲是聯邦、省、市各級政府及銀行的潛規則和心願
在房地產這件事情上，有些人是不懂裝懂，而另一部分人是懂裝不懂，端著明白裝糊塗。比如說各級政府和銀行。所以加拿大主流媒體年年都在說房價會跌，但房價年年在漲，而且已經連續漲了16年了。為什麼呢？
我們首先看政治面，不管美國、中國還是加拿大，按照政治潛規則，願望都是要保證在自己任內不出事，儘量保持社會和諧，最好讓絕大多數人都得到甜頭，然後把棒子交給下任。所以他們儘量不想動根本，不搞釜底抽薪。
其 次我們來看經濟面：房價上漲 ，地產商獲得利潤，帶動相關產業發展；有房者資產虛高，心裡滿足；交易活躍，各級政府稅收保障；銀行貸款利潤增長，資產增加。唯有無房者需要面對越來越高 的租金和房價，所以他們也需要希望和安慰，就只好年年唱空唱衰房地產，讓無房者可以心安理得一等再等。社會一片和諧。
房地產上漲，真正最大的收益者是政府和銀行。如果政府和銀行不唱空而改為唱多，估計會被千夫所指，萬人唾罵。但我們用屁股一想都能知道誰會自己斷自己的財路呢？所以只要社會還能承受經濟還能支撐，房價實際上還會一漲再漲下去。
肖郎認為，房地產基於其獨特性和資源性，長期而言一定是漲多跌少，一定是值得買進和投資的。但這並不意味著買房就一定沒有風險，並不意味著買房需要長期持有而不賣出。如何把握螺旋上升的波段，如何選區獵房，肖郎作為頂級經紀有著獨到的理論和精准的實戰技巧。
買最好的房子，選最好的經紀。買房賣房，首選肖郎，冠軍經紀，値得信賴。
肖郎
Mark Xiao，肖紹軍
地產經紀 (salesperson)
Homelife Landmark Realty Inc. 大鵬地產
(Independently owned and operated)
Cell: 647-963-1116
Email: HK158@hotmail.com
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本文引用自 明報：置業頻道
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